El sector inmobiliario estadounidense está experimentando actualmente una corrección aún más drástica que en 2007. Los precios están cayendo a un ritmo que no se veía desde la posguerra:
Esta caída de los precios va acompañada de un descenso histórico del número de ventas, del -36,7% con respecto al año pasado:
En mi artículo del 22 de febrero de 2022, escribí: «El inventario de viviendas en construcción en Estados Unidos no había sido tan alto desde el último shock inflacionista».
«Los plazos de entrega más largos frenan las ventas y aumentan los inventarios futuros, lo que lastra las perspectivas del sector. Cada vez más gente compra sin entrada: el efecto margen es tan fuerte como en 2006, justo antes de la última crisis inmobiliaria. Los niveles de precios son incluso más altos que durante la última crisis. Al igual que en 2006, la demanda que se mantuvo artificialmente alta debido a los tipos de interés casi negativos se está desvaneciendo. Aunque el deseo de construir la casa de sus sueños sigue ahí, la transición del sueño al proyecto se topa ahora con la subida de los tipos.»
La subida de tipos afectó inicialmente al inventario de propiedades en venta. Ahora hemos entrado en la fase de liquidación, con un impacto muy claro en los precios.
La velocidad de la corrección es asombrosa. ¡En algunas ciudades americanas, como San Francisco, hemos pasado de una subida del +40% en tres meses (marzo de 2022) a una bajada del -32% en tres meses (septiembre del mismo año)!
De hecho, San Francisco ostenta el récord de descenso desde que tocó techo en la primavera de 2022, con una caída del -10% en apenas unos meses:
Esta burbuja inmobiliaria de San Francisco está estallando más rápido de lo que se infló, a un ritmo incluso más rápido que la primera burbuja de 2007:
¿Cómo se explica semejante caída y la rapidez de semejante inversión? Basta con una simple imagen:
Una casa valorada en 600.000 dólares en 2021 cuesta hoy sólo 10.000 dólares menos, al comienzo de la corrección inmobiliaria. A fin de cuentas, no es un gran problema, ya que la corrección es muy pequeña. Por otro lado, esa misma casa ya no es asequible en absoluto. Con el aumento de los tipos inmobiliarios, las mensualidades que debe pagar el comprador potencial han aumentado un 50% con respecto a 2021. Aunque la corrección de precios sea pequeña, nadie puede permitirse comprar esta casa. En pocos meses, el mercado se ha congelado totalmente.
El shock generado por la subida de los tipos de interés ya ha repercutido en los precios, pero también en el número de viviendas puestas a la venta, que se ha duplicado en pocos meses:
La velocidad de la caída del sector inmobiliario está sembrando el pánico en los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) estadounidenses.
Sólo en el tercer trimestre de 2022, las retiradas de estos fondos inmobiliarios se acercan a los 4.000 millones de dólares, doce veces más que el año pasado por estas fechas:
Los REIT cotizados ya están registrando descensos significativos y son la fuente de estas peticiones masivas de recompra.
Pero hay un sector mucho más arriesgado. Se trata de los REIT privados no cotizados, en los que los inversores no pueden medir la cuantía de sus pérdidas porque los fondos sólo comunican sus resultados una vez al año.
El Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT) es uno de estos fondos. Es uno de los fondos más suscritos y celebrados del mercado de REITs.
Las cifras son alucinantes:
En primer lugar, los activos en circulación se han ido acumulando a un ritmo extraordinario.
Lanzado en 2017 por Blackstone, el BREIT es un fondo de capital riesgo formado por REIT no cotizados. Entre 2017 y 2021, el fondo recaudó 60.000 millones de dólares (¡!) de inversores privados. En junio pasado, su valor liquidativo (NAV) alcanzó casi 70.000 millones de dólares. Si este fondo cotizara como un REIT público, ¡se encontraría entre los cinco mayores activos del sector inmobiliario!
Los niveles de rentabilidad y comisiones del fondo también son increíbles:
Las comisiones de venta son del 9,06% repartidas en siete años, las comisiones de gestión son del 1,25% y las comisiones de rentabilidad son del 12,5% del neto tras un umbral del 5%. En total, ¡la comisión anual es del 3,62%!
BREIT es un cajero automático para Blackstone, con más de 2.000 millones de dólares generados anualmente.
Mientras el mercado inmobiliario suba, nadie se fija demasiado en estas comisiones. Pero cuando el mercado gira, es más complicado. Cuando la música se detiene, todo el mundo quiere salir de una vez, sobre todo porque las comisiones se basan en un valor del activo que aún no refleja la corrección de precios que está en marcha… Así que, lógicamente, las solicitudes de retirada se aceleran.
Para hacer frente a las demandas, Blackstone puede vender la parte líquida de su cartera invertida en inmuebles comerciales. Esto es lo que hizo el fondo en diciembre, cuando se desprendió de dos de sus principales propiedades, los hoteles MGM Grand y Mandalay Bay de Las Vegas.
A medida que se aceleran las demandas de retirada del BREIT, el fondo se ve obligado a vender sus activos para satisfacerlas.
Pero esas ventas pronto serán insuficientes para cubrir el volumen de peticiones, lo que obligará al fondo a bloquear las retiradas.
Esto es exactamente lo que acaba de ocurrir:
Esta semana, Starwood, una de las mayores gestoras de fondos inmobiliarios del mundo, también se vio obligada a limitar los reembolsos de su Starwood Real Estate Income Trust (SREIT) después de que las solicitudes de retirada de los inversores superaran los límites mensuales establecidos por el vehículo de inversión.
Las limitaciones se suceden. Estamos asistiendo a una auténtica corrida contra los fondos REIT.
Al igual que con el BREIT y el SREIT, los fondos inmobiliarios se están convirtiendo en verdaderas trampas para los millones de personas que han invertido fuertemente en estos productos en los últimos años. El riesgo de pérdida de capital estaba claramente especificado, pero estos inversores están descubriendo ahora el bloqueo de retirada y la iliquidez de sus inversiones, riesgos que muy pocos de ellos habían previsto.
Tras la caída de las plataformas de intercambio de criptomonedas, esta crisis inmobiliaria puede suponer un duro golpe para una segunda clase de activos de papel. Las cantidades invertidas en estos productos son incluso mayores que las invertidas en criptomonedas. El daño potencial es importante.
Quizás sus elecciones de inversión resulten ser ganadoras. En este caso, el error de inversión tiene que ver más con el nivel de confianza en la contraparte.
Una inversión en papel sigue siendo la promesa de una contraparte: la plataforma de intercambio en el caso de las criptomonedas, o el fondo de inversión en el caso de los bienes inmuebles.
Para los lectores que han optado por el oro físico como seguro contra futuras turbulencias monetarias, estas dos crisis son una verdadera advertencia. A medida que el año llega a su fin, es imperativo que nos hagamos preguntas sobre nuestra confianza en las contrapartes de nuestras inversiones. Si poseemos oro a través de certificados, cuentas metálicas, ETF o fondos, hay que hacer todo lo posible para poner a prueba el riesgo de bloqueo de las retiradas; bloqueos forzados por los problemas de solvencia de las contrapartes implicadas en estas inversiones.
Una onza de oro en papel es una promesa de que una contraparte convertirá el valor de una onza de oro físico en divisas. Evaluar adecuadamente el riesgo de contraparte es esencial hoy en día. En este contexto, entendemos la importancia de poseer oro físico directamente y en nombre propio, eliminando los riesgos asociados a la existencia de intermediarios.
Del mismo modo, la exposición al oro a través de inversiones en acciones mineras debe hacerse con pleno conocimiento de causa: ¿quién es realmente el propietario de las acciones y qué ocurre si una de las contrapartes implicadas en la tenencia de mis acciones (brokers, cámaras de compensación) tiene de repente un problema de liquidez y tiene que bloquear los movimientos?
Una vez más, la elección de las contrapartes es tan importante como la elección de la propia inversión.
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El oro desde su hallazgo, se ha catalogado como una forma de intercambio y una solución efectiva de guardar los ahorros. Merece la pena mencionar que este valioso metal carece de valor intrínseco, es apreciado porque es limitado y se atesora sin problemas. A lo largo de la historia, este valioso metal se ha clasificado como una forma de intercambio muy estable, y muchos continentes han elegido el oro como su divisa oficial.
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