La fuerte subida de tipos de la Reserva Federal para luchar contra la inflación está teniendo efecto en los precios de la vivienda, pero aún no en las cifras de empleo.
La desaceleración de la vivienda es la mayor jamás vista en un ciclo de endurecimiento de la Fed:
Cada mes trae su propio descenso récord en el sector inmobiliario estadounidense. La caída de las ventas pendientes de viviendas es histórica:
Las ventas pendientes de viviendas en Estados Unidos cayeron otro -4% en noviembre, un -38,6% interanual, tras descender un -36,7% interanual el mes anterior. Noviembre bate el récord de octubre como mes con el ritmo de descenso más rápido.
En tan sólo unos meses, las ventas de viviendas existentes han caído aún más bruscamente que en la época de la pandemia. Ya hemos vuelto a un número de ventas comparable al mínimo de 2020:
Esta vez, sin embargo, la caída de las ventas se ha producido en un contexto completamente diferente. El inventario de viviendas en venta es muy inferior al que había en 2020 o durante la crisis inmobiliaria de 2007:
La caída de las ventas de viviendas está relacionada con la subida de los tipos, que hacen manifiestamente imposible comprar a los precios actuales, y no con una gran oferta de inmuebles en venta.
A diferencia de 2007, los propietarios de viviendas estadounidenses no están siendo estrangulados por los tipos variables y los préstamos tóxicos que les empujan a vender sus propiedades. Esta vez, los préstamos a tipo fijo están trasladando las pérdidas a los bancos que originaron los préstamos, que se están llevando todo el peso de la subida de tipos. La caída de las ventas no se traduce en presión sobre los propietarios, pero los profesionales (agentes inmobiliarios) están en primera línea y se ven directamente afectados por esta ralentización de la actividad. El Estado también es una víctima colateral, ya que Hacienda registra una importante caída de los impuestos relacionados con estas ventas.
La última corrección del mercado inmobiliario, en 2007, fue menos drástica y, justo después, las cifras del paro explotaron al alza:
¿Sucederá lo mismo esta vez?
Por supuesto, eso es lo que esperan los economistas de la Fed, ya que el componente salarial es la parte más insidiosa de las cifras de inflación. La Fed está desesperada por aliviar la presión alcista sobre los salarios para evitar nuevos efectos inflacionistas perjudiciales.
Pero también en este caso, las cosas son diferentes desde 2007.
Las cifras de empleo siguen siendo bastante sólidas. A pesar de un ligero descenso de los salarios, el empleo en Estados Unidos sigue pareciendo sólido. Según los últimos datos de la Oficina de Estadísticas Laborales de EE.UU., el empleo total no agrario aumentó en 223.000 puestos de trabajo en diciembre y la tasa de desempleo descendió ligeramente hasta el 3,5%. Hubo una notable creación de empleo en ocio y hostelería, sanidad, construcción y asistencia social. Sin embargo, estas cifras temporales sugieren que el desempleo volverá a subir en las próximas semanas.
El aumento del desempleo no es tan grande como se esperaba, y ello se debe a varios factores.
En primer lugar, la mano de obra disponible se encuentra aún en niveles muy bajos, por debajo de los niveles anteriores a la Guerra Civil:
Cuando observamos este gráfico a lo largo de un periodo de tiempo más prolongado, nos damos cuenta de la magnitud del declive: ¡en una generación, el país ha perdido el 10% de su población activa!
En segundo lugar, el fenómeno del cambio de trabajo ha aumentado en los últimos meses. Al cambiar regularmente de trabajo, la nueva generación ha encontrado una forma de maximizar sus ingresos y aprovechar la reciente ola de subida salarial:
Este creciente número de personas que cambian de trabajo debe considerarse en un contexto particular: el trabajo a tiempo parcial es una tendencia que se ha desarrollado entre la nueva generación estadounidense.
Actualmente, para resistir a la inflación, es mejor mantener varios empleos o cambiar de trabajo tan a menudo como sea posible. Los que se aferran al modelo de empleo estable de la generación anterior son los grandes perdedores en este periodo inflacionista.
En estas condiciones, la actuación de la Reserva Federal en materia de tipos de interés no ha tenido aún repercusiones en el sector del empleo y los niveles salariales siguen siendo demasiado elevados.
El tan esperado «pivote de la Fed» se retrasará sin duda.
Por su parte, es probable que el sector inmobiliario experimente una travesía del desierto más larga de lo previsto: se espera que la caída de los precios sea muy lenta, ¡ya que los propietarios de viviendas no tienen prisa! Los agentes inmobiliarios también tendrán que pensar en encontrar rápidamente un segundo empleo… sobre todo porque la fuente de compradores potenciales está en caída libre. El índice NAHB que mide el flujo de compradores potenciales está cayendo a su nivel más bajo desde la crisis de Covid:
En comparación con la anterior crisis inmobiliaria, este indicador sigue teniendo un margen a la baja…
Un mercado laboral mejor de lo esperado, un pivote de la Fed en retroceso: todo indica que la crisis inmobiliaria en EE.
Si el sector inmobiliario ya no es un refugio seguro, es lógico que el oro vuelva a ser el activo tangible preferido de los inversores.
Como escribí en mi boletín mensual sólo para clientes de Or.fr: «Desde el mínimo del 3 de noviembre, el oro ha subido unos 200 dólares en sólo dos meses, aunque hay pocos indicios de compras institucionales. Sólo se han añadido cinco toneladas al ETF GLD y el primer informe COT del año no muestra un aumento sustancial de las compras de contratos largos por parte de los fondos de cobertura.
La posición larga neta en oro en la categoría de dinero gestionado es sólo un tercio de las posiciones que tenían los especuladores a principios de 2022 y sólo una cuarta parte de lo que tenían cuando el oro estaba en su punto máximo en 2020. El número de contratos de interés abierto en oro también es muy bajo en este momento.»
China está de vacaciones la próxima semana, por lo que es probable que la especulación caiga aún más: el Año Nuevo chino es históricamente un periodo de alta volatilidad para el oro debido al cierre del mercado de Shanghái.
Débil especulación de los fondos de cobertura, débil volumen de futuros, débil actividad china: históricamente, este tipo de mercado sienta las bases para una fuerte subida del precio del oro.
En estas condiciones, no sería sorprendente un máximo del oro en dólares en 2023.
Pero volvamos a la comparación entre el oro y los bienes inmuebles:
El gráfico XAUUSD/VNQ, que mide el rendimiento del oro frente a uno de los principales ETF inmobiliarios estadounidenses, está saliendo de un triángulo de consolidación de más de 12 años:
A medida que salimos de un ciclo monetario acomodaticio, el oro recupera su estatus de activo refugio de referencia frente al sector inmobiliario.
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